我最喜欢的一件事是在老房子做房屋检查。bob官方综合app当购买一个老房子,也有典型问题和一些独特的。房子有很多建筑性格,但也有一个好机会你会看到一些你从未见过的。
当购买一个老一点的房子,要有一个全面的检查bob官方综合app。买旧房子有许多优点,可以用正确的信息是一个很好的投资。一个完整的家检查对潜在bob官方综合app的问题可以给你一个丰富的知识来帮助你做出明智的购买决定。
招聘有经验的bob官方综合app验房师可以帮助你避免常见问题困扰老房子和更好的准备你的老房子的所有权。bob官方综合app下面是一些常见的问题,你可能会看到在房子狩猎。识别潜在的bob官方综合app家检查交易断路器提前可以节省你的时间和金钱。bob官方综合app家老房子的检查通常发现以下一些问题:
- 危险的建筑材料——如铅涂料和石棉
- 基金会和结构性问题——如基础、白蚁和水的破坏
- 电的问题岁的电气系统和低于标准的工作
- 屋顶的问题岁,修补屋顶屋顶前泄漏的证据
- 机械设备的问题岁的加热和冷却系统和热水器
- 管道问题岁的管道和管道设备供应和浪费。
- 模具/发霉问题从水中——霉菌和霉菌入侵问题
- 旧的门窗岁,低效率的门窗
- 低于标准的承包商工作——未经授权的业余修理工艺
- 能源效率问题——缺乏绝缘和其他能源效率的措施
- 其他独特古怪——独特的物品,如清洗槽、陡峭的楼梯,等等。
2002年,我开始了我的家里检查旅行作为bob官方综合app一个独立的承包商,在我检查大型家庭帮助保险公司计算重置成本为客户的保险政策。
虽然一些房屋被现代构造bob官方综合app,大多数家庭检查100岁或更老。我把许多旅行历史迈阿密等城市,查尔斯顿和华盛顿特区检查房屋建于1800年代到1900年代早期。
什么是老房子?
bob官方综合app房屋通常被划分为老如果1978年以前建造的,但历史1920年以前是一个很好的基准。1978年以前是当许多有害物质铅涂料、石棉、等,在美国使用的被淘汰掉。
许多新建房屋bob官方综合app构造从预制的材料和“千篇一律”地板计划,缺少创意和工艺。老房子建造现bob官方综合app场手工更多耐用的材料,注意每一个细节。建筑材料通常是收获从建筑工地或从当地购买锯木厂。
几乎每一个新建筑房屋bob官方综合app现在是由柔软松材料在工厂预制成地板和屋顶桁架。资料送达工地平板卡车。房子这种方式可以在几天内。
大部分的知识创造了古老的工艺是随着时间的推移开始消退。只有几个承包商(甚至更少的分包商)具备构建这样的欲望了。
在过去,工人在现场工作每天他们的手艺。然而,建筑商今天更像经理,很少,如果有的话,做任何体力劳动。他们花费他们的时间管理一群分包商分散到不同的项目。
构建一个定制的家具有类似今天需要一个非常专业bob官方综合app的施工工艺。不难看出今天盖房子的质量成本可以很容易地4或5倍今天使用的预制的新建筑。这是假设你甚至可以找到建筑材料建造它。
常见问题困扰的老房子
雄心勃勃的bob官方综合app购房者想购买一个老房子恢复或已经恢复想保持一段历史。找到一个家庭督察检查bob官方综合app老房子所需要的经验和训练是至关重要的。
然而,在pre-offer阶段,只是四处张望的时候,有一个DIY回bob官方综合app家检查清单可以帮助你缩小你的搜索和最小化问题。
让我们进一步了解一些常见的家在老房子检查发现:bob官方综合app
内幕的提示:当寻找一个家检查员检查一所老房子,我建bob官方综合app议选择一个大师认证检查员(CMI)。大师认证检查员是彻底的审查,在业务至少3年,表现超过1000支付检查,并遵守最高的行业标准。找到一个认证检查员
危险的建筑材料中发现的老房子
老房子可能会包含石棉含铅油漆,或两者兼而有之,除非财产之前修复。
含铅油漆问题
铅是一种神经毒性金属对人有害,尤其是儿童。用于室内和含铅油漆外的油漆在1978年之前。铅也被用于水暖管道,直到1980年代中期。摄入的铅通过嘴巴或鼻子可能会导致重金属中毒。
美国环保署禁止使用铅涂料,因为潜在的孩子咀嚼家具和玩具含铅。成年人很容易导致通过与含铅油漆砂光墙表面的风险在粉尘和呼吸。bob综合网址
EPA有严格的指导方针,承包商必须跟随在处理材料。当在老房子里做任何装修工作,问你的承包商如果EPA是含铅油漆认证。
内幕的提示:含铅油漆可以密封和画,提供表面是光滑的。必须删除所有潜在剥落或油漆脱落创建一个平面来接收新油漆。准备过程是大多数业主选择自己绊倒,不要做一个全面的工作。bob官方综合app仔细观察肿块和泡沫涂木头和石膏表面。
石棉在建筑材料
石棉是一种纤维材料,它导致肺癌等呼吸道疾病。石棉是常用的在许多建筑材料,如:
- 水泥纤维板站
- 蛭石和绝缘垫
- 屋顶感觉和带状疱疹
- 窗口腻子
- 乙烯基板地板覆盖物
- 喷洒天花板质地和纹理油漆
- 周围的绝缘管和加热源
- 保险丝盒、线路绝缘和网点
- 壁炉的日志
EPA已经禁止大多数asbestos-based产品时,一个完整的禁令已经失败。虽然环保署禁止建筑产品被使用在1970年代中期,可以采取任何行动要求房主删除现有asbestos-based产品。bob官方综合app然而,在改造旧房子bob官方综合app一个EPA-certified承包商必须纠正任何已知的石棉。
很多建筑承包商将旁路,离开材料,如管道,电线,和绝缘,如果他们都藏在墙里在翻修处理铅和asbestos-based产品。因此,许多老房子今天仍然包含一些领导和石棉。
内幕的提示:石棉的最关心的是确保材料没有空气。有时清除可能不是一个选项。覆盖材料是最好的选择,除非你打算雇佣一个授权承包商删除它。
基金会和结构性问题
年龄赶上甚至构建得再好的房子。房子的年龄、结算和恶化会影响人的家庭。bob官方综合app自然沉降发生和发生在每一个房子。地板上的不平衡,在外观和裂缝内墙由于过度的地基沉降,砌筑皮尔斯恶化,或木材结构损伤。
这几乎总是由于过多的水分造成的地下水排水在房子周围和不当的问题。基础和结构损害的症状包括:
- 地板上的不平衡
- 内外壁裂缝
- 下垂的屋顶结构
- 门窗不正常运转
基础的问题和结构性问题如果发现得早可以修复。然而,通常提到的一件事bob官方综合app家里检查是没有完成修复工作使用良好的建筑实践。
你会经常发现一个房主(可能不是当前房主)有修复了授bob官方综合app权承包商没有完成。这通常是明显的由于工艺的质量,就像建造码头不当,缺乏基础的页脚,wood-soil接触,等等。
白蚁和其他木材破坏昆虫的伤害
白蚁和其他木腐昆虫木蚁或钻甲虫活动在老房子很常见。在世界的某些地方,这不是如果的问题,而是当活动。白蚁吃木头里面狭窄空间、墙壁和天花板。白蚁可以悄悄地破坏房子如果你不小心。
的迹象白蚁活动包括对桥墩和基础墙,泥浆管屈曲地板,弹性地板、水损害、剥落的油漆。找屎沿着窗户,护壁板和其他木质装饰像木屑。这是一个迹象表明,可能有一个活跃的白蚁的问题。
预防是最好的行动。有一个虫害控制检查员检查房子每年。虫害控制公司经常提供服务,他们将完成你的家在一个维修计划,并提供一个债券对白蚁活动。bob官方综合app
你也可以保持木材和其他碎片离地面爬行空间和周围的房子,商店柴火远离基础,保持植物修剪,和删除死树桩,因为这些可以吸引白蚁谁建立殖民地。
电气系统问题
电的问题一般购房者恐慌比其他任何问题。bob官方综合app大部分的电气维修中心周围的安全隐患。电线有限寿命约70年。bob官方综合app家检查员和承包商经常把“祖父级的代码”一词在谈到布线。
电线的寿命的更多信息,看到我们的文章,电线要多长时间回家?bob官方综合app为更深入的细节。
你不需要更新电线,除非你打开墙上。然而,如果电线在60 - 70岁或更老,主动电气更新应该是一个首要任务由于高风险的电气火灾和电击危险。
如果家里有一个保险丝面板,你应该计划一个配电板升级。断路器板也有局限性。断路器面板有60 - 70岁的寿命。然而,许多这些开关面板严重的,应该升级。
常见的电气问题包括:
- 尺寸过小的电子服务——许多老房子建造的bob官方综合app60个音箱服务。虽然这是罕见的今天,它仍然可以发现在农村地区。
- 过时的断路器面板——弱小断路器板应该被更新。其他面板,如联邦太平洋Stab-Lok断路器面板,是一种内在的火灾隐患,应当更换。
- 过时的电线——暗藏明线和电线60岁以上需要更换。
- 无根据的插座——2-prong无稽的门店需要更新有几个原因。无稽的门店将与老线路超过60岁。无根据的网点现代电子设备提供没有接地保护。
- 低于标准的电气工作——包括不当电更新现代电线接地不当与旧无稽的电线。这可能是特别危险的和欺骗性的购房者来说,看到一个新的200音箱面板和新电线,却发现电线没有正确完成。bob官方综合app
屋顶的问题
bob官方综合app家检查老房子屋顶的问题像恶化屋顶覆盖物。根据房子的年龄,一些屋顶,像石板和金属,可能仍然是原始建造。我最近检查房屋建于1910年,有一个原始的金属bob官方综合app屋顶密封无数次。
许多老房子屋顶多次泄露了他们的寿命。bob官方综合app的许多屋顶可能修理费用昂贵。谨防过度修补屋顶和多层次的带状疱疹可以显示一个持续的问题,没有纠正。
生锈的金属屋顶,破碎的带状疱疹,带状疱疹,带状疱疹的多个层,和损坏屋面板应更换。屋顶重置成本取决于屋顶覆盖材料和屋面板,需要更换。
其他成本因素包括屋顶的高度从地面和你当地的市场。许多旧房屋2和3的故事陡屋顶球需要专门的设备进行更换。并不是每一个屋面承包商可以取代老房子的屋顶。如果一个屋面承包商必须来自城镇,这将增加成本。
机械设备的问题
许多老房子经常旧供暖和bob官方综合app冷却系统和热水器。
加热和冷却系统的平均寿命是20 - 25年。许多供暖和冷却系统小于10 - 15年来在沿海气候。年度维护是重要的加热和冷却系统。
一些旧的加热和冷却系统可能仍然是功能;但是,你可以期待高维护成本和突然崩溃的风险。旧系统的问题是部分可能是具有挑战性的。
旧空调管道系统可能导致系统过度劳累和磨损更快。旧管道系统通常是容易空气泄漏,导致更高的能源成本和潜在的问题从凝结,霉菌,霉菌在泄漏管道系统的关节。
热水器有一个典型的10 - 15年的寿命。我看过无数的热水器在30岁以上的老房子。热水器超过15岁应该被取代,即使他们由于能源效率改进功能。
旧设备可能会被证明是昂贵的使用和维护。作为系统寿命终了的附近,他们变得容易失败,退出没有警告或引起火灾。
旧热水器也缺乏现代热水器的安全特性,比如压力释放阀。老化热水器没有减压阀门已经知道失败,成为定时炸弹爆炸,造成大规模的破坏结构。
管道问题
管道问题管道在老房子可以是危险的和昂贵的维修。bob官方综合app正如我们前面所提到的,很多老房子有铅供应管道,这可能伤害输出消耗水。bob官方综合app其他管道,如镀锌管道,内部腐蚀,减少水流量和压力。这可能导致管道破裂或泄漏开发周边配件。
镀锌管
镀锌水管是常用的老房子。bob官方综合app今天我们仍然看到镀锌水管的使用。镀锌管从内而外的恶化,造成管道内部的直径随时间减少。这将减少水压力管子附件。
镀锌管道腐蚀、生锈和其他污染物吸收水,导致生锈在浴缸,水槽,厕所和其他设备。这也可以缩短您的热水器的使用寿命。最后,受污染的水从镀锌管道会导致重金属中毒,长期使用。
聚丁烯管道
其他危险管道包括聚丁烯(PB)管道。灰色管道使用聚丁烯管道从1970年代到1990年代。聚丁烯管道腐蚀随着时间的接触中发现氯市政供水和许多家用清洁剂。
聚丁烯是一个有缺陷的产品,制造商的集体诉讼的一部分。聚丁烯管道众所周知,失败没有警告。有关聚丁烯管道故障的更多信息,请参阅Inspectpedia.com
铸铁管
垃圾管道,如老钢和铸铁管道,由于年龄也容易失败。虽然铸铁排水的优质材料,很难处理和昂贵的维修。
铸铁管通常只有当发生故障时所取代。大多数水管工只会删除旧的铸铁管和用PVC管。
ABS废水管道
黑色ABS废水管道也是一个有缺陷的产品在老房子容易泄漏。ABS管也被集体诉讼的一部分突然失败的风险。ABS管失败的更多信息,请参阅Inspectapedia.com
模具/发霉问题
霉菌和霉菌在老房子常见问题。数以百万计的霉菌孢子在我们周围。这些孢子通常不是一个大问题在干燥的环境中。然而,从管道或屋顶漏水和高湿度室内湿度会导致模具像野火一样蔓延。
我们将讨论之后,老房子很透风和绝缘不良。bob官方综合app这使得房屋内部的湿度具有挑战性bob官方综合app的调节。墙内水管泄漏可引发霉菌爆发,很难补救。
Mold-infested房bob官方综合app屋会呼吸困难,引起皮肤和眼睛刺激。严重情况下会导致死亡与呼吸道疾病有关。这就是为什么它是至关重要的主动更换旧建筑组件之前成为一个问题。
旧的门窗
魅力吸引买家的一部分老房子窗户。bob官方综合app旧窗户往往是超大的,允许大量的光进入房间。然而,窗户都不是单窗格和能源效率。
不利的一面是,许多老windows不再操作由于破碎的肩带绳,允许大量的空气损失,并且经常冷凝在内政方面,导致霉菌和霉菌形式到窗台上,墙壁,和窗口的治疗方法。
许多人认为他们需要更换窗户增加房屋价值bob官方综合app和提高效率。这根本不是事实。而安装替换windows将提高能源效率,大多数买家的老房子不想这样做,因为他们会失去房子的建筑魅力的一部分。
你可以改善旧窗户,如取代木材腰带上的轨道和垫圈防止气流在窗口。一个熟练的木匠必须去掉腰带和定制的削减与路由器允许windows接受追踪和垫圈。
你也可以用安全玻璃取代电影里的玻璃,具有高绝缘值。安装木风暴windows在原来在外面,这将增加绝缘值使它们可比或在某些情况下比更换窗户。
低于标准的承包商工作
经常在bob官方综合app家里检查的老房子,我们发现至少有一些劣质承包商的工作。我们看到老房子有几个以前的所有者,修复工作往往欠佳。业主没有完全属于一个家庭不会花钱需要做正确的工作。bob官方综合app
如果家里有租户,你几乎bob官方综合app可以保证工作不达到标准。我们已经看到了许多老房子涂水损坏,修理不当石膏裂缝,错误修复基础支持皮尔斯,不当管道在下沉,甚至画浴缸,仅举几例。
老房子不节能
房子60岁以上不典型绝缘。除非众议院已经广泛的翻修,包括改善绝缘和墙壁,地板,天花板和更新门窗,你应该期待这将是昂贵的加热和冷却。许多老房子没有绝缘的外墙。
最重要的因素是缺乏绝缘,特别是在外墙和屋顶。这是一项艰巨的任务,以使一个老房子的外墙。添加墙绝缘将取决于房子的年龄,风格,和大小。
添加阁楼绝缘改进将有点容易,提供足够的高度许可在阁楼上。许多老房子已经可以站在阁楼,而一些有高度限制的4英尺或更少。
槽隙绝缘不重要,可能导致弊大于利。绝缘在爬行空间可以帮助如果爬行空间有足够的离地间隙和一个塑料蒸汽屏障在地上。这是必要的保持爬行空间干燥。
内幕的提示:当购买一个老房子占领,要求业主提供一份过去12个月的水电费。这可以提供估计你可能要支付每个月如果你的家庭是相当的规模。
其他古怪的老房子
老房子充bob官方综合app满了古怪,只是没有新房子。其中很多是不安全的,不会通过今天的建筑标准。这些包括清洗槽、仆人楼梯,楼梯导致,地窖里,天花板的高度低(在二楼空间曾经阁楼),和非功能性烟囱。
你不需要购买和在纠正这些问题。然而,如果你打算翻修老房子,你必须记住,低于标准的工作或其他怪异这样可能需要修正建筑规范检查。
其他成本和收益考虑老房子
需要一个特定类型的人自己的老房子。他们很多关心和维护。我经常告诉人们考虑购买一个爱情的实际劳动。通常,项目似乎是永无止境的。但也有一些拥有一个旧房子的好效益。bob官方综合app
房主保险成bob官方综合app本高
bob官方综合app房主保险是用于替换的结构,以防电泳的损失。bob官方综合app房主保险通常是更昂贵的老房子由于条件和更换成本。
重置成本通常是计算基于重建房地产价格在同等条件下,无论折旧。这是很难做的房子变老,工艺和细节无法被复制的。
一些保险公司将使用市场价值,只替换了房子的市场价值的现状。这个金额将不可能重建老房子的总成本。bob官方综合app
系统的状态和年龄等其他因素扮演了一个重要的角色在保险成本。保险是风险计算。
保险公司通常要求bob官方综合app家检查保险房屋4bob官方综合app0岁或更老。四点检查告诉保险公司当屋顶、电气、管道,参加者被更新。这些信息有助于保险公司计算他们将遭受损失的风险政策。
在某些情况下,如果屋顶或其他系统功能年龄之外,保险公司将升级的需求,决定不延长覆盖,或利率风险溢价的价格层。
独特的性格特征
原来的老房子的特点是吸引许多买家。迷人period-specific特性不能复制在现代建设推动需求。老房子有内置bob官方综合app功能定制橱柜和宏伟的楼梯,哇的买家。
优良的施工质量
老房子可能比现代房屋建造更好的建筑材料。bob官方综合app“骨头”往往比预制的更高质量的材料用于建造新房屋。bob官方综合app
要考虑的最大因素之一是如何结构一直保持对木腐昆虫、水分和模具。二是房子的电力和管道系统更新随着时间的推移,这些往往是最昂贵的更新,往往被忽视。
房地产的最佳地点
许多老房子都位于离建立bob官方综合app了城市的中心。随着城市向外扩展到郊区,靠近繁华的市区购物,餐饮,和就业机会的吸引力,尤其是年轻的成年人事业心。
这是另一个因素使这些家庭昂贵由于稳定的对房地产的需求。bob官方综合app但并不是所有的位置满足这些标准。许多小城镇有许多老房子的不良状况。
然而,购买翻新快速出售可能不会返回你正在寻找。城镇收入中位数较低和有限的就业机会可能不会证明投资。
然而,近年来,破旧的老房子被谴责或抓住逾期税款已经接管了城市和拆除。bob官方综合app然后土地卖给开发商兴建更多的现代公寓等结构,购物中心,或商业写字楼。
快速建立股本的潜力
老房子的另一个景点是机会夺取主要房地产不良条件和把它bob官方综合app变成黄金。但要注意,老房子可以“钱坑”如果你不bob官方综合app正确地计划。一定要做作业。bob官方综合app
问问你的代理机构类似的房屋所出售的原始与现代设施条件,然bob官方综合app后咨询授权承包商投标的需要和期望的工作。
当买旧房子,它将是明智的授权房屋检查员,害虫防治专家,bob官方综合app结构工程师检查房子。这似乎有些过分了,但不是当你考虑你的钱花在购买和改造项目;这钱花得值了。
在处理老房子时,总是会有未知数。bob官方综合app无论你的承包商投标金额装修的时候,你应该增加15%等未知未被发现白蚁损害内部墙壁、有害物质清除等。
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历史家装修的限制bob官方综合app
如果家里购买历bob官方综合app史注册在这个城市,你可能会需要适用于当地历史学会董事会做任何工作,改变了房子的外表。
一些城镇改造古宅的限制。bob官方综合app从选择油漆的颜色屋面覆盖层,窗户,和外部的门需要房主申请当地历史委员会之前,你能做任何工作。bob官方综合app
虽然这可能看起来像一个头痛由于繁文缛节的附加层,这样的限制保护城市的历史和属性值。
最终的想法
最后,重要的是要记住,所有的房屋。bob官方综合app房屋维修和保养是住房的一部分,多少你做(或不做),将会是一个漫长的过程在确定你的财产的时候出售。
